SBA年度报告：504贷款违约率历史性降至0.8%
浏览次数：4853    添加时间：2017/3/31    来源：美国明石

美国中小企业局年度报告（AGENCY FINANCIAL REPORT）是美国中小企业局（SBA）为美国总统和国会提供的官方权威年度财务报告，是每年国会预算的重要参考依据。最新出炉的年度报告显示，截止到2016年7月，504贷款的违约率已经历史性地降至0.8%，比2015年的0.9%更进一步，再创新低。



上图官方公布的统计图显示，代表504贷款违约率（Delinquency Rate）的蓝色曲线随着时间发展而变化。2006年到2008年期间，504贷款违约率相对稳定在1%与2%之间。受2008年经济衰退（灰色区域）的影响，504贷款的违约率一路攀升，在2010年时接近5%，达到历史最高点。此后经济形势逐步改善，随着美国经济的逐渐恢复和金融危机后贷款审核标准的逐渐严格，504贷款违约率也逐渐下降，目前已经降至过去十年中最低的0.8%。

另一项投资人需要关注的关键指标是504贷款坏账率（Charge-Off Rate）。贷款坏账率特指的贷款一旦出现问题，进入清偿程序后仍未能回收而造成损失的比率。官方年度报告的数据显示，代表504贷款坏账率的红色曲线在2008年经济衰退前(灰色区域)保持在1%以下。由于受经济危机的负面影响，504贷款坏账率从2008年开始一路升至2013年的4.4%，达到了历史最高点。之后随着经济基本面的恢复，504贷款坏账率逐渐下降。截止到2016年7月，504贷款的坏账率已跌至0.9%。


衡量放贷风险最可靠的数据：贷款违约率和贷款坏账率

贷款违约率衡量的是贷款企业拖欠还款的比率，计算的是贷款企业延迟还款的情况。 而贷款坏账率则是用来分析贷款企业清算资产后仍无法偿还本金和利息，而造成放贷方损失的重要指标，计算的是贷款企业无法还款的情况。这两项指标都非常关键，是衡量放贷风险最可靠的数据。



一旦贷款出现问题，贷款企业无法偿还本金和利息，按照美国中小企业局SBA的要求，该笔贷款就违约进入清偿程序。清偿程序包括了对抵押资产的没收和拍卖两个环节。抵押物将会被拍卖清算以最大程度地减少放贷方损失。由于贷款坏账率计算的是已经确认无法回收的部分，是在资产回收拍卖等一系列清偿程序之后，贷款坏账率（红色曲线）相较于贷款违约率（蓝色曲线）在时间上有一定的滞后性。由此便可以解释为什么504贷款坏账率的峰值（2013年）晚于504贷款违约率的峰值（2010年）。


完善的追偿机制：固定资产抵押

504贷款坏账率近年来持续走低的一个重要原因便是固定资产抵押。按照SBA标准操作流程（SOP50 10 5）的规定，贷款企业获取的固定资产须作贷款抵押，并且固定资产抵押的初始估值须不低于SBA批准的项目预算。以固定资产作为贷款抵押的优势在于：即使出现贷款违约并不意味着出贷方的本金或利息无法回收。



贷款违约与贷款无法全部回收是不同的概念。如果违约后的清偿程序可以保证贷款的本金全部收回，则贷款违约不会产生投资损失。504贷款的设计机制最大程度地保护出贷方，就算出现了违约情况，也可以通过清算固定抵押资产为出贷方找回损失。


第一贷款清偿顺位保证资金回收

504贷款分为第一贷款和第二贷款两部分，金融机构提供的第一贷款，美国中小企业局（通过认证发展公司，“CDC”）利用政府担保提供第二贷款。第一贷款占据优先的第一清偿顺位。由于大部分情况下金融机构只把第一贷款额度严格控制在批准预算的50%，处在第一清偿顺位的第一贷款在初始状态下（购买固定资产或者新建固定资产完工时）都有整整两倍价值的固定资产作为抵押，为防止未来抵押价值下滑创造了足够大的缓冲空间。

两倍固定资产作为抵押在最大化保障了第一贷款出贷方的利益。如果一旦遇到贷款出现问题，SBA以政府信用名义提供的第二贷款，在清偿顺位上位居第一贷款之后，成为了第一贷款资金的“安全垫”。 SBA报告中提到的贷款坏账率0.9%统计的是504贷款出现损失的比率，如果单独计算504第一贷款的话，出现坏账率的实际可能性比0.9%低得多。




总结

SBA 504贷款由美国联邦政府参与严格风控，违约追偿机制极其完善。最新官方公布的数据表明，504贷款违约率和坏账率都在不断下降，处于最近10年期间的最低点。

如果项目出现问题，放贷方也可以通过对固定资产抵押的清偿来回收部分或全部的贷款。退一步讲，就算发生最坏情况，无法收回项目的全部贷款，但是位于第一顺位的第一贷款因为有2倍资产作为抵押，也可以获得最大限度的保障。即便遇到商业地产价值历史上最大跌幅（38.8%），SBA 504第一贷款依旧能保证完成清偿程序后本金和利息回收。


文章来源：美国明石


明石管理为中国投资人家庭财富的保值增值提供更多选择，实现财富升级梦想。请阅读相关文章《PIE让中国投资人在美国的收益100%免税！》


如果您有兴趣，提交问卷表后，http://www.uslawchina.cn/ad_sunstone_suoqu.asp#menu，美国金融管理公司会派专人与您联系。


关于明石管理公司

明石管理(Sunstone Management, Inc)是位于美国加州长滩（Long Beach）的私募基金管理机构，明石及其全资子公司Elite Advisors LLC是在SEC美国证券交易委员会正式注册登记的投资顾问公司。 明石管理的投资业务主要针对中国和美国的大型银行、信托，基金等金融机构以及高净值投资人。

明石专线：+1-562-449-0139 (中/英文)
电子邮件：contact@sunstoneinvestment.com
地址：1 World Trade Center, Suite #1130, Long Beach, CA 90831
官方网站：www.sunstoneinvestment.com