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EB-5 就业分析风险分析三部曲(高级篇):实战分析如何判别就业风险
浏览次数:2147    添加时间:2015/11/25    来源:RCH走进美国

在中级篇中我们详细比较了建筑就业和经营就业,说明了为什么建筑过程产生的间接和衍生就业创造难度最低,是当之无愧的EB-5就业之王。为了找到合适的衡量标准,进一步量化就业风险,我在这里提出一个新的计量概念:建筑影响(间接和衍生就业)参数“C” (Construction Impact Parameter)。我把这个参数的数值定义为建筑产生的间接和衍生就业之和在总就业中的比例。通过数学表达出来就是以下公式:

建筑影响参数C = 建筑产生的间接和衍生就业数 / 总就业数
作为一个比例参数,C 的数值范围从0到1。如果 C = 0,则说明项目上没有建筑产生的间接和衍生就业,所有就业将全部来自经营就业,因此就业风险最大。反之,如果C = 1,说明项目上所有就业都来自建筑过程产生的间接和衍生就业,没有任何经营就业,因此就业风险最小。总的来说,这个C数值越大,项目就业风险就越小。在这一篇中,我们结合实战案例,进一步说明拿到一个EB-5项目,怎么能找到相关的就业信息,根据这些信息又怎样计算建筑影响参数C并对项目的就业风险进行准确的评估。
实战讲解前,我们先把几个最容易混淆的概念清理清理:

1)为什么租户就业(Tenant Occupancy)是I-829阶段的定时炸弹?什么类型的项目最依赖租户就业?
租户就业指的是商业项目(购物中心,办公楼,仓储中心,餐饮等)开发完成后,空间出租,由租户带入的就业机会。比如一家大型购物中心建成后店铺出租给商家,入住的商家因这个生意机会而创造的新就业就是租户就业。2012年12月20日美国移民局正式发布了一份针对区域中心使用“租户就业计算方法”(Tenant Occupancy Methodology)的指导备忘录(Guidance Memorandum)。该备忘录强调租户就业的确认必须要通过书面文件证明EB-5资金注入与租户带入的就业之间有明显的因果关系。而先前已经存在,只是从别处搬入新经营地点的就业岗位不能算EB-5资金创造出的新就业。事实上,不管是搬入新商铺的商家还是搬入新办公室的公司都有可能仅仅是换了经营或办公地点,实际工作人员或经营规模并没有任何增加。这种情况在现实中非常普遍,按照移民局的最新政策,这种情况等于没创造任何就业。使用“租户就业计算方法”提交I-924样本(Exemplar)申请或者I-526申请完全可以获得移民局批准,特别是在2013年前。而这些项目一旦到了需要证明就业到位的I-829申请阶段,却又很可能拿不出书面证据证明租户就业是EB-5资金推动产生的,从而无法顺利解除条件。最为依赖租户就业的项目是以出租获利的开发项目,比如综合购物中心(出租店铺),办公楼(出租办公室),仓储中心(出租储藏空间)等等。值得指出的是,2013年后新立项的EB-5项目已经越来越少使用“租户就业计算方法”了。

2)就业人数预留比例(按经济分析报告能创造200个就业只用其中的100个叫预留100%)很重要吗?是不是预留足够多就业就彻底“安全了”?
我们常常听说,某个项目能创造出1000个就业机会,但是实际只需要使用500个就业,就业“预留比例”高达100%,因为有足够大可以“犯错误的空间”,因此项目的就业风险不大。这个所谓“预留比例”真的很重要吗?看过我们前两篇分析文章的朋友应该很清楚,这种简单的划分明显忽略了就业岗位来源本身带来的巨大难易差别,比如建筑就业和经营就业的难度差。仅以此为标准去衡量一个项目或者比较不同项目的就业风险是相当危险的。只看就业预留比例,而不计算更重要的建筑影响参数C,并对不同经营就业类型进一步分析,是无法准确衡量项目就业风险的。以下的实战案例就充分说明了这一点。

3)如果就业到位明显滞后,什么情况下移民局会在I-829审批时网开一面?宽容度能有多大?
按照美国移民局现行的政策备忘录,如果在提交I-829申请时已经创造的新就业总数还未达到商业计划书中提出的目标,项目方需要对就业推迟这一情况进行解释。只要项目方可以说明就业推迟的原因以及在未来“合理”(Reasonable)时间内未到位的就业可以到位,移民局还是有很大可能全部批准该项目上的I-829申请。不过,移民局并没有说明这个合理解释的宽容度具体能有多大,大致还是会按照具体项目的具体情况进行确定。有一点必须注意,那就是在项目启动后任何阶段,项目不能有所谓实质性变更(Material Change)。就业到位与否的判别必须建立在项目没有发生大的变化基础上。而一旦项目有实质性变更,比如原来商业计划书是写明建养老中心的,施工进展到一半项目方决定改建酒店了,则批准I-526有条件绿卡的前提条件就不存在了,一切申请都可能从头再来。

按照美国证券法(Securities Act)的规定,EB-5项目方必须准确而充分地向投资人披露项目相关信息。而这些披露的信息如果有虚假成分,则项目方可能会被美国证监会(Securities & Exchange Commission)以欺诈罪(Fraud)告上美国的联邦法庭。著名的芝加哥会议中心项目就是最好的例子。目前业内的一致意见是,EB-5项目就业方法属于项目方需要向投资人披露的内容。不仅任何一位投资人都有权利向项目方索取项目就业方法的书面文件,投资人的代理人(移民中介)也有权利看到项目就业方法的书面文件,由自己或请第三方审阅。以下我们实战分析一个真实EB-5项目的就业风险。

我们拿到手的这个项目是在2013年在中国“热卖”的一个大型商业开发项目。开发的内容包括了小型店铺,大商场,餐馆,仓储,办公室和会议中心,总开发面积达到154万5千平方英尺。该项目计划引入300名EB-5 投资人的资金用于开发费用。因此所需就业的总数是3000个。在项目方的宣传材料中着重介绍了这个项目就业上的优势:按照权威经济学家的计算,该项目可以创造总共7905个就业,而EB-5资金只需要3000个就业到位即可保证所有投资人的永久绿卡。项目上有高达4905个就业的“预留空间”。因此这个项目的就业风险非常小!我们下面就一起看一看该项目的实际就业风险有多大。

通常,就业方法的解释会出现在以下两种文件中:1)项目的经济分析报告,和 2)商业计划书。以下的文件截取来自该项目的商业计划书。
第一步:找到关于介绍就业分析的章节
图1:这里显示的是这个EB-5项目商业计划书的目录部分。在红色框内的部分就是关于该项目就业部分的说明。英文基础不是很好的朋友其实同样可以比较容易找到这个部分,直接搜以下英文单词Job(就业),Creating或Creation(创造),Methodology(方法),Hiring(雇佣)即可,这些单词大量出现的章节就是关于解释就业的章节。


第二步:找到并分析就业分类表
图2:找到相关章节,进入之后的首要目标是寻找就业分类表。这个表格通常会显示出项目上不同就业来源产生的直接,间接和衍生就业分别是多少。在这个表中能够找出项目是否有建筑就业,数量多少,占就业人数的比例,从而能迅速准确计算出建筑影响参数C 的数值。



仔细看上图,这是一张比较标准的就业分类表,几乎所有EB-5项目都有这张表,但内容根据项目大不相同。这张表的左侧第一列按照就业来源总共分了包括建筑在内的七大类,而此表第二到第四列则分别列出了在七类就业来源中直接,间接和衍生就业分别各有多少。我们看到,建筑产生的间接就业有264个,衍生有484个,建筑间接和衍生就业的总合为748个。由于就业总数为7905个,因此建筑影响参数C 的实际数值很低,只有9.5%。由于超过90%的就业都来自于风险更大的经营就业,因此这个项目的实际就业风险看起来已经相当之大。
本项目宣传的重点是总就业人数(7905)远远超过所需就业人数(3000),因此风险很小。但是根据上表中就业来源分析,该项目绝大部分就业都来自于经营就业。由于经营就业的本质是“盈利后再创造的就业”,经营稳定和产生足够收入是创造就业的前提,因此这个项目的就业在很大程度上必须依赖项目建筑完工后的经营盈利。相比之下,仅仅依靠建筑预算的使用就可以达到的建筑就业由于比例过小(9.5%),无法帮助降低该项目创造就业的综合风险。
至此,分析的结论是该项目就业风险比较大,过于依赖未来的创收能力。我们的分析本该到此为止。但是,当我们看到这个项目是个多功能商业开发项目,与“租户就业”联系紧密的“商铺”,“餐馆”,“办公室”等词汇不断闪现,我们必须意识到,这个分析还必须有第三步,就是看看这个项目有没有租户就业!

第三步:发现是否有租户就业的隐患
项目是否依赖租户就业是个相对比较难判断的事情,原因是经济学家在经济分析报告中不一定使用租户就业(Tenant Occupancy)这个名词。而商业计划书通常只截取经济分析报告中的一部分内容,项目方出于各种考虑,也可能主动改换租户就业这个概念的语言表达方式。在我们这个项目的商业计划书中就通篇找不到租户就业这个名词!但这无法改变该项目所有经营就业都在使用租户就业概念的事实。
图3:就业解释的详细分析部分。商业计划书对除建筑外另外六大类就业来源都进行了比较详细的解释,这里截取了部分文字解释。

图3–商业计划书的描述表明经营就业几乎全部来自租户就业

以上文字中,我们已经用橙色的框框标出了在大型商场和餐馆这两个部分就业产生描述中出现的敏感词Leased和Leasing。它们都是“出租”的意思。懂英文的人可以看得出,这个项目的几乎所有经营就业(7157个就业)全部来自租户就业,占总就业的90.5%。这些就业虽然在计算上都能成立,移民局也很可能在I-924样本(Exemplar)申请或者I-526申请阶段照单全收,但在未来的I-829申请阶段,按照移民局2012年12月制定的游戏规则,项目方必须能拿出过硬的书面材料,证明:1)租户的就业岗位不是随着店铺从其它地点搬来的原先已经存在的工作岗位,2)这些就业岗位的产生是EB-5资金从有限合伙进入项目产生的结果。如此大量的就业人群一定有相当多的弃旧换新从别处搬入商业中心的租户商家,要想轻易证明以上两点几乎是不可能的。
研究过这个项目的租户就业情况后,可以下的结论就是:这个项目绝大部分就业都来自租户就业,未来证明难度巨大,绝非项目方反复强调的因预留就业人数众多这个项目就没有就业风险了。单纯从就业角度看,这个EB-5项目是个非常危险的项目。
因为照顾项目方利益,本文所有项目方的材料都已经隐去项目名称。

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来源:RCH走进美国

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