美国商业法律通

更新日期：2012/7/5

由于中美两国的市场及政策、法律等诸多因素的差异，导致中国投资人在美国投资成为一件很困难的事，尤其是跨国投资不动产。诚然，在美国投资购买房产是个很好的选择，但作为一个中国的投资人如果不在美国，要想在美国成功投资房地产，USLawChina建议投资人事先要对美国投资房产有较清楚的了解，正所谓知己知彼才能百战不殆，只有在详细地了解每个程序后，才能正确地采取措施去应对每个环节可能出现的问题。USLawChina总结出在美国投资房产的程序的一般步骤如下：

1.寻找专业的美国房产中介
现在美国的房产中介逐渐分成两大类：买房中介和卖房中介。买房中介旨在通过他们对此行业的了解，对小区、售房者、订约者等详细情况的熟知来帮助买家在房产交易大战中获得合理房价。几乎所有的售房者都有卖房中介人。在有的州要求必须有买房中介以此来确保买卖双方的公平交易。

2.房屋情况评估
中国的投资人可购买美国房产中介已有的房源，也可要求中介根据自己的要求去寻找房源。待房源找到后，投资人需要对房屋进行一个评估。主要需要评估的是房屋的价格、可能的租金、可能的增长空间、地理环境等。

3.实地考察
通常来讲，投资房产的数额都是很大的，投资人为了保障自己的利益，都是会选择实地去考察的。看看房屋是否真如美国中介公司所讲述的一样，同时可亲身去考察一下美国的房产市场。这里会涉及到签证的问题，可由美国合作公司向投资人发出商业拜访邀请函，然后由USLawChina办理签证。

4.与房屋卖家签订合约
投资人实地考察后，认为所选定的标的符合自己的要求，具备投资价值，则需要对房屋价格、过户程序与卖家进行最后磋商。如果投资人的出价被接受，卖房中介会要求投资人提供定金支票。为此买卖双方要签订一份购买意向合同，此合同将提供给律师安排过户时使用。

5.“房屋检查保护期”完成事项
一般来说，投资人支付定金后一周内便可安排房屋检查。房检有限期内，由专业的检查员检查全房屋的各项状况，中介公司将协助进行房屋检查及产权证调查。房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合同上签字生效后，投资人要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房屋。检查费需由投资人付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，投资人可在约定的时间期限内要求取消合同，并可要求拿回支付的定金支票。如果房屋存在一些其它的问题，投资人可要求卖家修理，如果卖家不修理的话，投资人可拒绝购买房屋。

6.过户
在完成房屋检查以及核查房屋证件之后，就开始着手房屋过户事宜。投资人需要向卖家支付尾款，然后在律师事务所完成过户事宜。房屋尾款，一般来说，在房屋过户之前须支付到过户律师指定账户。房屋过户需要投资人到场签字，但如果投资人是在中国，那么投资人必须到美国领事馆办理授权委托书签名公证。授权书一般由律师出具，投资人收到授权委托书后带到领事馆做签名公证，然后将授权委托书寄给美国那边的律师即可。

7.交屋
交屋是房屋买卖的最后一个步骤，通常会在房屋过后很短的时间内进行。在交屋前房屋所有权已属于投资人，而交屋就是一个形式而已，仅仅是取得房屋的钥匙，然后就是确保卖家已般离了房屋。如果是直接将房屋出租给卖家，就不需要这个步骤了。

8.房屋出租、出售或自住
投资人购买房屋是进行投资的，或为赚钱或为移民，因此并不是说房屋的钥匙到了自己的手里就没事了。如果投资仅仅是为了自住，那么好办，就自己负责整个房屋的缴税和维护即可。如果投资房屋是为了赚钱，接下来就面临着出租或是出售了。由于时下是个买进的好时机，而不适合卖出，因此投资人最好就是将房屋出租。当然如果可直接出租给原来的卖家是比较好的，他们能够更好地爱惜房屋。一旦遇到好的时机，找到适合的买家便可将房屋直接出售。

在美国投资房地产看上去可能比较麻烦，但是因为美国有完善的房地产系统，有众多的机构和人员辅助完成整个投资程序，因此在实际操作中还是会比较简单。投资人自身比较重要的就是在于评估以及考察，其它的步骤都是可由房产中介或美国房地产律师代为完成。投资人最关心的费用问题，USLawChina在下一篇文章里会介绍投资房产可能发生的费用，让读者对投资美国房产有更全面的了解。


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