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【ALC新项目火热继续】No.54 佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店(SBA批准在即)
浏览次数:3256    添加时间:2017/2/23    来源:RCH走进美国

佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店(Courtyard by Marriott Clearwater Beach) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第54号项目发布
 
462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767

 
项目概述
万豪国际集团(Marriott International, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球74个国家和地区的超过4000家酒店和21个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝赛斯达。万豪酒店及万豪度假酒店乃享誉全球的万豪国际旗下之旗舰品牌,拥有逾70年历史,酒店遍布全球多个旅游热点,为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。殷勤亲切的服务和完备周全的设施,赢得每位住宿客人由衷的好评。首家万豪酒店于1957年在美国华盛顿开业,到1981年,万豪酒店的数量已超过100家,并拥有40000多间高标准的客房,创下了当年高达20亿美元的年销售额。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名,并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。
 
万豪万怡酒店位于佛罗里达州坦帕区( Tampa ) 的清水海滩(Clearwater),详细地址:462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市,位临坦帕湾,外连墨西哥湾,是美国重要的旅游城市之一。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店所在位置交通非常便利,位于60号高速公路旁并且临近海边,美丽的清水海滩尽收眼底。酒店一共有7层,占地1.26英亩,紧邻沙滩,有客房139间,176个停车位,50个船泊位,酒店设施完备,有健身房,室外泳池,商业中心,洗衣房,餐厅等。无论是休息、工作或享乐,万豪万怡酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,万豪万怡酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为24个月,开业时间预计在2019年。

 
项目优势
• 政府多重金融风控审批。佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店(Courtyard by Marriott Clearwater Beach) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。
 
• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为4210万美元,其中1600万美元将来自32名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到4550万美元,稳定经营后的估值将达到5250万美元,是EB-5贷款数额的数倍。
 
• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。
 
• 项目选址优势明显。酒店位于佛罗里达州坦帕区的清水海滩,酒店所在城市旅游业发达,有着全美最出名的盐白沙滩,酒店周边交通便利,商业发达。坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。
 
• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到536.43人,完全能满足32个投资人所需要的320个就业。并且,由于所需的320个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。
 
• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。
 
资金需求与来源
酒店开发商Shaner酒店开发有限公司(Shaner Hotels)将目光锁定在佛罗里达的清水海滩,并计划在此兴建万豪万怡酒店。项目资金总需求量约为$4,210万美元,:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款1600万美元(占总资金来源38%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款950万美元(22%),SBA 中小企业局的第二贷款535万美元(13%),以及借贷企业本身提供的现金投入1,125万美元(27%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款1600万美元,系来自32个EB-5 投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。
 
A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$2428万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在394.52人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)
 
开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增78.09个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少63.82个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少141.91个。
 
因此,本项目的总就业数将会达到536.43人,能满足53位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划本项目将募集32位EB-5投资人参与贷款就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的320个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。
 
第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:
 
1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。
 
经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。
 
具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

 
签署以上协定的一共有四方:
 
1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团
 
此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。
 
建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!
 
项目选址
万豪万怡酒店选址于佛罗里达州坦帕区( Tampa )的清水海滩(Clearwater)。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市,位临坦帕湾,外连墨西哥湾。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。坦帕是美国重要的旅游城市之一,市区以西有名扬全美的清水海滩(Clearwater),在市区中,有迪斯尼式的游乐场布斯克花园,是游览者梦寐以求的游玩场所。此外,坦帕所产优质哈瓦那雪茄烟名闻全国。

Tampa 坦帕
 
坦帕湾位于墨西哥湾内,佛罗里达州西部,有着全美最美丽的盐白沙滩、全美第一的阳光以及艺术之城圣彼德斯堡。在美国一些旅游网站每年例行的十大海滩的评选中,这里的盐白沙滩常年占据两个以上的席位,最为著名的则为清水海滩。

清水海滩(Clearwater Beach)
 
坦帕的战略地位极其重要,距离加勒比海地区、南美洲、非洲和南欧地区都很近,著名的美国麦克戴尔空军基地就常驻与此。市中心有坦帕大学(University of Tampa)及位于圣彼得堡的南佛罗里达大学(University of South Florida)。

南佛罗里达大学(University of South Florida)
 
佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店的具体地址是462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767。酒店所在位置交通非常便利,位于60 号高速公路旁并且临近海边,美丽的清水海滩尽收眼底。

万豪万怡酒店选址卫星图
 

详细地址:462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767
 
管理团队
项目的开发管理工作将由Shaner酒店开发有限责任公司(Shaner Hotels)承担。公司在业界有非常高的声誉,该公司的负责人Lance Shaner从1970年就开始投资房地产业,在2个国家17个州完成超过40个酒店开发项目,酒店房间总数超过5,000间。开发完成的酒店包括佛罗里达Madeira海滩的Courtyard万怡酒店和佛罗里达Jacksonville海滩的Courtyard万怡酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,万豪万怡酒店的主要负责人Lance Shaner先生信用记录良好,无拖欠款记录。
 
SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

 
抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为24个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司HVS提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到4550万美元,稳定经营后的估值将达到5250万美元,是EB-5贷款额的数倍。
 
现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:
 
• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 清水海滩环境优美,气候温和,是著名的旅游城市,每年吸引着成千上万的游客前往度假
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应
 
在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

 
综上所述,佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。
 
SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。
 
SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。
 
 
来源:RCH走进美国
 
 
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