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如何投资美国短售(Short Sale)和法拍屋(R.E.O.)
浏览次数:3905     添加时间:2012/7/24

美国房屋的Short Sale可以理解为“亏损出售” 。也就是说﹐房主欠的贷款远比房屋的价值要多。例如﹕房主欠款$50万﹐可房子只值$30万。贷款银行是房屋的实际拥有方﹐因此银行同不同意Short Sale是出售过程中的关键。

银行同不同意Short Sale,同意什么价钱卖﹐有时要等几个月才会有消息。因为银行会考虑几个因素﹐首先当然是屋主的信用状况﹐包括有没有其它担保人可以首先求偿﹐还要了解屋主无法偿还的原因是什么。例如﹕被裁员﹐离婚﹐疾病等等不可预见的事件.可能屋主还是有心要维护自己的信用﹐那银行的风险或许较小。如果财务危机来自不当投机﹐那么银行的风险就很大。

A.法拍屋的种类
1.银行亏本出售房(Short Sale)

房主已长时间未缴纳贷款,但银行还未把房子收回,允许房主出售房屋,所得的费用用于偿还贷款。通常以低于场价的价格卖给第三方。由于销售所得不足以偿还贷款,银行需要承担部分损失,所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。此时房主仍拥有房屋的产权。

2.拍卖房(Foreclosure)
在一定宽限期内,屋主仍然不能还清拖欠的贷款,银行或者贷款方通过法律手段收回房产,并以公开拍卖的方式(Public Auction)卖给第三方套现。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。

购买这一阶段的法拍屋是风险最大的。买主需要按规定在竞拍后支付现金,而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查。如果原业主在这时又可以还清贷款,他可以优先赎回自己的房子。

还有,公开拍卖会上的竞价会抬高房价,而导致售价较高。目前很多拍卖房都不能成功拍卖出。

3.银行持有的房屋(Real Estate Owned by the lender,简称REO)
所谓的REO法拍屋(Real Estate Owned,又称 Bank Owned),即买房者断供后,被银行没收后重新上市的房子。银行或者借贷方通过法律手段收回房产,并没有在拍卖会上成功售出的房产。银行会把这些房产交给房屋中介机构销售。一般来说银行会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋情况处于不好的状况,买主一定要请专家来检查房子。

B. 购买法拍屋的好处
购买法拍屋的好处显而易见就是“划算”。法拍屋的售价都低于市场价。而且银行收回了大批法拍屋以后急于脱手,所以很多法拍屋的价格非常低廉。
对于一些目光敏锐,而且有现金的投资客是非常好的入手时机,很多状况非常好的豪宅法拍屋,价格仅市场价的一半甚至更低,若这时以低价购入,将来市场回暖时售出即会获得非常大的收益。

C. 购买法拍屋的风险
1.房屋的状况可能欠佳

有些法拍屋的业主已经离开很久,房屋疏于养护,或者是业主破产无力养护;有些业主意识到房子被银行收走,不再关心房子的状况,甚至恶意糟蹋房屋以泄愤。因此相当多的法拍屋状况并不好。所以,很多法拍屋都需要重新装修才能入住。这也是一笔可观的费用。

2.购买法拍屋需要大量时间和耐心
亏本出售状态的法拍屋(Short Sale)

通常是卖家先在市场上以低价挂牌,在有买家愿意购买以后向银行申请批准,银行需要承担房屋销售以后不能抵消的那部分贷款,所以等待批准的时间可能会很长,也有可能银行最终不同意以这个价格出售,让购房者等待许久但最终还是一无所获。

拍卖中的法拍屋(Foreclosure)
在拍卖中,买家将看中的房子拍下来(还未过户),这时原业主若又能够承担贷款,想要把房子赎回来,他就拥有优先购买的权利,于是买家只能花费很多精力拍下来的房子只能拱手相让。

3.房屋可能涉及法律问题
购买法拍屋的最大法律风险是原来的业主不肯搬离。原来的业主房子被拍卖了,经济上也破产了,破罐子破摔,他不搬家,银行只好诉诸法律,由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长,费心费力。另外,法拍屋还可能隐藏其它法律问题,比如原业主拖欠的税款、工程款等,这些费用有可能会转移给新的业主。

D. 什么样的人适合购买法拍屋?
1. 现金充裕

银行或者借贷方希望资金快速回笼,所以希望买家用现金成交,这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子。

2. 人在当地,或者有亲戚朋友帮忙
买家最好人在当地,因为好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的,不会在市场上停留太久。另一方面,人在当地也方便实地调查房屋的情况,避免买到质量存在问题的房屋。

3. 购买法拍屋的过程与其它挂牌房源有很多不同之处,若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险,不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外,发现了优质的法拍屋需要立即抉择,机会一定是稍纵即逝。

 

短售(Short Sale)与法拍屋(R.E.O.)的区别

  SHORT SALE (短售) R.E.O. (银行屋)
定义 屋主无力偿还贷款,以低于贷款之价格出售房屋 法拍会卖不掉的房屋,银行变成所有权人
空屋情况 有人居住 空屋
屋况 良好 配件、设备遗失,需装修,草皮枯黄
维修 买卖双方可谈 买家自付
所有权 原屋主 银行
出售决定权 银行 银行
底价 从市场“用户价”开始 低于市场“用户价”开始
送件条件 现金证明或是初步贷款批准证明 初步银行贷款批准证明,资金证明,定金支票
头款金额 30%以上 30%以上,6.5%~7.5%利率
作业时间 10~90日 3~10日
代书过户时间 30天 30天
屋况揭露书 提供 95%不提供



文章来源于:京诚资本

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